임대차 3법 해설서 (가이드라인)

임대차 3법 해설서 (가이드라인)

주택시장이 불안정하고 투기 수요를 잡기 위한 일환으로 임대료 상승에 따른 주거비 부담을 줄이고자 이번 정부에서 내놓은 입대차 3법 개정안입니다.

 

이에 따라 2+2 계약갱신요구권, 임대료 5% 상한제, 전월세 전환율 등의 새로운 임대차 3법인 주택임대차보호법이 새로 개정되었습니다.

 

주택임대차 보호법이란?

계약 갱신 요구권이란?

 

 

 

임대차 3법중 계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신(2년 연장)을 청구할수 있는 권리로 총 거주기간인 계약기간에서 +2년이 더 늘어난 제도입니다.

 

20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월까지의 기간에 계약갱신 청구가 가능합니다. (20. 6.9일 개정사항)

 

 

 

즉, 기존 계약 이후 최초 1회에 한해 임차인, 임대인 모두 계약 갱신 요구권을 행사할수 있으며, 기존 계약에서 2년을 추가적으로 보장해 주는 요구권(청구권)입니다.

 

또한 묵시적 갱신(자동연장)과 계약갱신 요구권은 별개로 보고,  명확한 의사 표시 등의 내용 증명 등을 통해 갱신요구권을 요구할수 있습니다.

 

 

임대차 3법 해설서 Q&A 가이드라인

임대차 3법, 계약갱신요구권 언제까지 가능?

계약 만료 6개월 전부터 1개월전까지(12월 10일부터는 6개월~ 2개월 이내까지)  계약 갱신 요구권 행사에 대한 의사를 명확히 전달해야 합니다.

 

묵시적 갱신(자동 갱신)과 별개로 행사할수 있기때문에 임대인 입장에서는 묵시적갱신인지, 계약갱신 행사인지 구별하여 재계약 해야 차후 법적인 분쟁을 줄일수 있을것입니다.

 

자동갱신(묵시적 갱신)이 이뤄진 경우 갱신요구권 따로 할수 있나?

세입자와 묵시적으로 자동연장이 된 '묵시적 갱신'의 경우에는 차후 '계약 갱신요구권'을 행사한것으로 보지 않습니다.

 

즉, 자동갱신(묵시적 갱신)과 '갱신요구권'은 별개로 보고, 차후 갱신요구권을 추가적으로 행사할수 있습니다.

여기서 '묵시적 갱신'이란 임대인 임차인이 기존 계약을 종료한다는 통지를 따로 하지 않더라도 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다.(=자동갱신)

 

 

임대차 3법 계약갱신 청구권 도입으로 2년 연장이 불가피한 경우에는 집주인은 세입자에게 '자동갱신'인지 '계약 갱신청구권'인지를 명확히 구분해야 차후 계약에 문제가 생지지 않는다는 말이죠.

 

그리고 세입자 입장에서는 4년 이상 거주했더라도 '갱신요구권'을 최초 1회 추가 사용할수 있기때문에 기존 계약에서 2년을 추가적으로 +2년을 연장할수 있는 권리입니다.

이미 4년이상 거주한 임차인이더라도 한번도 '갱신요구권'을 사용하지 않았다면 계약만료 6개월전부터 1개월전까지 갱신을 요구할수 있습니다.

 

또한 사전에 임대인 임차인이 사전에 계약갱신구권을 행사하지 않겠다는 특약이나 약정을 한 경우에도 무효인 법률임으로 효력이 없습니다. 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 주택임대차 보호법으로 효력이 발생하지 않기 때문입니다.

임대인의 계약 갱신 요구권 거절사유

• 임차인이 월세 연체시, 부정한 방법으로 임차한 경우

• 임차인이 동의없이 주택을 전대(다른이에게 다시 임차)한 경우

• 중대한 과실로 주택을 파손한 경우

• 임대인이 진계 존속, 직계 비속 등의 실거주가 인정된 경우

임대차 3법, 계약 갱신 요구권 행사는 어떻게 하나요?

 

 

계약 갱신요구권은 의사만 정확히 전달하면 어떠한 방법으로든 상관이 없습니다.

 

구두(전화), 문제메시지, 이메일 등의 방법등이 있으면, 다만 차후 법적인 문제등을 고려해 증거가 남을수 있도록 하는 방법이 안전할 것입니다. 내용증명(우편)이나, 서면 등으로 남기는 것이 가장 확실한 방법이 될수 있을것입니다.

 

그리고 2년 미만으로 임대차 계약이나, 갱신청구를 했더라도 임대차보호법에 따라 임대차 기간 2년이 법적으로 보장됩니다.

계약갱신 요구권 행사시 임대차 계약서 다시 써야 하나요?

따로 계약서를 작성하지 않아도 묵시적 갱신과 마찬가지로 동일한 조건으로 임대차가 이뤄진 것으로 보고 있습니다.

 

다만 새로 합의된 내용이나, 변경된 사항등은 반드시 명시해 증거로 작성해 두는것이 차후 분쟁을 예방할수 있을것입니다.

 

 임대차 3법, 전월세 상한제란?

전월세 상한제는 계약 갱신시 임차인들의 임대료 부담을 줄이기 위한 법으로 임대료 증액 상한을 5% 범위내로 제한하고 있습니다.

임대인, 임대료 상한  5% 증액시 임차인과 합의해야 가능?

임대료 5% 상한 제한은 존속중인 계약중 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다. 또한임대인은 임대료 상한인 5% 이내 인상시 임차인과 합의없이 임의 증액할수 없습니다.

 

 

 

기존 주택임대차법에서는 임대인은 임대료 증액을 청구할수 있는 '증액청구권(차임 증감청구권)'이 있습니다.

 

이것은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나, 계약 갱신요구권을 행사한 경우 전월세를 증액한지  1년 뒤부터 5%이내 올릴수 있는 증액청구권을 뜻합니다.

이때, 임대인이 증액 청구를 요구할수 있는 청구권이 있는것뿐이지 반드시 임차인이 이에 응해야 하는 것은 아닙니다.

 

계약을 갱신되어 임대료가 증액할 경우에는 임대인과 임차인이 서로 '협의를 통해' 기존 임대료 기준 5% 범위내에서 임대료를 증액할수 있다고 합니다. 

 

임대차 3법 해설서에는 "임대인이 임대료 증액을 청구할수 있다 뿐이지, 임차인이 이에 반드시 응해야 하는 것은 아니다"고 설명되어 있습니다.

 

따라서, 계약갱신청구권 행사한 세입자에게 임대료를 증액할때에도 임대인은  <임대료에 대한 조세, 공과금, 그밖의 부담 증감, 증액 청구 사유 등을 설명할수 있어야 합니다.즉 세입자가 반대할경우 인상 자체가 불가능하다는 의미입니다.

 

이에 따라 임대인과 세입자간의 충돌이 빈번하게 발생할 가능성이 높은데요. 결국 합의가 이뤄지지 않으면 소송으로 이어질수밖에 없어 임대 관련 갈등이 많을것으로 예상되고 있습니다.

 

 

 임대차 3법, 전월세 전환율이란?

 

법정 전월세 전환율 4% ->2.5 전환, 10월부터 적용

정부는 오는 10월부터 법정 전월세 전환율을 현행 4%에서 2.5로 낮추는 개정안을 발표하였습니다.

 

전월세 전환율은 개정되는 시행령 당시 존속중인 임대차에 대해 적용하며, 시행후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월단위 차임(월세)로 전환하는 경우부터 적용됩니다.

 

이때, 임차인과 동의 없이 이뤄진 전세 ->월세 로의 전환은 법적 효력이 발생하지 않습니다.

 

즉, 임대인과 임차인의 동의하에 이뤄진 갱신 계약의 경우 법적 전월세 전환율이 기존 4% 에서 2.5%로 낮아지게 되는것입니다.

계약갱신요구권 행사시 전세 -> 월세 전환 예시

전세 5억원 -> 보증금 3억원+월세 67만원을 넘을수 없고, 또는 보증금 2억원+ 월세 100만원을 넘을 수 없습니다.

오는 10월부터 시행될 전월세 전환율은 ""개정 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에 대해서도 적용된다. 시행후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우부터 적용된다"고 보고 있습니다.

 

이에 법시행전에 이뤄지는 계약에 대해서는 소급 적용되지 않을 방침입니다. 따라서 법시행후에는 기존 전세 또는 반전세 계약을 월세로 바꾸거나, 보증금을 줄이고 월세를 높여 계약을 갱신하는 경우 해당됩니다.

 

따라서 신규 계약을 체결하거나, 임차인이 바뀐 계약이나, 월세를 전세로 바꾸는 경우에는 해당 전월세 전환율이 적용되지 않습니다.

만약 이를 위반(전월세 전환율을 초과)해 계약이 체결된 경우 원칙적으로 무효가 되지만, 강제성은 없는 권고사항에 불과하다고 하는데요. 아직까지 위반 계약에 대해 과태료가 부과되는 등의 규정은 따로 마련되어 있지 않습니다. 

 

조금 애매한 부분이 많지만 정부에서는 임차인 임대인간의 계약이기 때문에 제재방안을 마련할수 없다는 입장입니다.  다만, 임대인이 전환율이 넘는 월세를 받을 경우 임차인은 주택임대차 분쟁조정위원회 또는 민사 소송을 통해 구제 받을수 있다고 안내하고 있습니다.

 

임대차 3법 주택임대차 보호권 관련 분쟁이나, 궁금증 해결은?

하지만 법적 분쟁을 조장하는 전월세 전환률 법은 임차인과 임대인간 분쟁의 소지가 될수 있어 현실적인 대안이 되기 어렵다는 지적이 나오고 있습니다. 그리고 민사소송에 드는 비용이나 시간은 세입자가 부담해야 하는 현실적인 문제도 있습니다.

 

이와 반대로 월세에서 전세로 전환하는 경우에는 적용이 되지 않기 때문에 전셋값 상승에 대한 우려도 나오고 있습니다. 

이에 대해서는 국토부 권고에 따라 지역별, 규모별 전월세 전환율과 주변 시세등을 고려해 임대인 임차인간 서로 협의하도록 되어 있는데요.

 

이경우 역시 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 동의하지 않을 경우 월세에서 전세로의 전환하는것 자체에 대해서도 불가능할 것으로 보입니다.