분양가 상한제 적용지역 효과

분양가 상한제란 새 아파트의 분양가가 일정 가격을 받지 못하도록 정부가 직접 규제하는 제도를 말합니다.

빠르면 오는 10월부터 민간 아파트에 대한 투기과열지역에 대한 분양가 상한제가 확대된다는 소식인데요.

 

이 분양가 상한제를 실시하게 된 배경에는 주택시장 안정과 실소유자의 내 집 마련 부담 완화를 위해서 적정수준의 분양가를 책정할 수 있도록 민간 택지에 대해서도 개선하려는 정부의 의지를 보여주고 있습니다.

 

 

그동안 아파트 투기 시세 차익를 억누르기 위한 부동산 정책으로 9.13 대책을 시작으로 대출규제, 세금 규제를 강화했지만 부동산 시세는 여전히 상승하는 양상을 보여왔습니다. 

 

며칠전 '임윤선의 블루베리' 프로그램에서 분양가 상한제에 관한 내용을 다루기도 했었는데요. 이 내용을 토대로 분양가 상한제의 효과와 부작용은 무엇이 있는지 적어볼까 합니다.

 

분양가 상한제 규제 배경 및 적용 지역

 

정부에서 민간에 대한 강력한 규제를 실시한 이유는 바로 '집값 상승의 주범이 바로 분양가'에 있기 때문이라고 봐는 것인데요.

우리나라는 특히 부동산 투자에 대한 환상을 갖고 있는 것이 사실입니다. '다른데 투자할 봐엔 부동산에 투자하는 것이 낫지. 땅은 언젠가 사놓으면 다 오르게 되어있어' 라는 인식이 너무 강하게 잡혀 있는데요.

 

실제 한 지역의 아파트 시세가 오르면 주변 아파트 시세도 덩달아 오르게 되고, 결국은 신축 아파트 분양가도 점점 높아질 수밖에 없는 악순환이 계속되어 왔습니다.

이러한 집값 상승의 원인을 방지할수 있는 주범을 잡기 위한 노력으로 정부에서 직접적인 민간아파트에 대한 '분양가 상한제'를 실시하게 된 배경을 밝히고 있습니다.

 

분양가 상한제가 적용되는 지역에는 수도권 내 투기 지역이나, 투기과열지역이 그 대상이 될것으로 예상하고 있습니다.

현재 투기 과열 지구로 지정된 곳은 서울 25개구와 경기 과천, 성남 분당, 대구 수성 등 31곳입니다.

 

정부에서는 투기 과열 지구 중 아파트 시세가 급등할 수 있는 곳을 심사해 분양가 상한제를 선정해 민간 아파트 내 신축을 대상으로 재건축 재개발을 포함, 분양가 상한제를 실시하게 됩니다.

 

분양가 상한제가 적용되는 아파트는 서울 지역에서는 마포, 용산, 강남, 송파, 종로, 노원 등의 대부분의 아파트 시세가 높게 형성된 곳으로 분양가 상한제 적용뿐 아니라 전매 제한을 최대 10년까지 늘리는 방안까지 검토하고 있습니다.

 

서울의 한 재건축 아파트의 현재 분양 가격이 3.3m2 당 3500만원 이라고 한다면 앞으로 시행될 분양가 상한제가 적용되면 약 1000천만 원가량 떨어지는 시세를 형성하게 될 것으로 예상된다고 합니다.

 

이 투기 과열지구 지정은 대표적으로 3개월간 아파트 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상 초과한 지역으로 분양가 상한제가 적용될 것으로 보이고 있습니다.

 

역대 정부별 부동산 시세 변화

김대중 정부시절 부동산 정책들

1997년 김대중 정부 시절 외환위기 극복을 위한 대책으로 여러가지 부동산 정책들이 완화되는 대책들을 발표하였습니다.

 

분양가 전면 자율화 발표, 수도권 민간택지 분양가 자율화 공급 규제 완화, 양도세 취득세 등록세 감면 등...

 

이에 서울지역의 아파트 시세는 급격하게 상승하는 부작용이 생겨났고, 노무현 정권 초까지 이어져 부동산 시장의 아파트 시세 차익 등 투기가 급등하는 문제점이 발생하는 시발점이 되기도 했습니다.

 

노무현 정부때 부동산 정책들

이에 노무현 정부는 부동산 시장의 가격을 잡기 위한 일환으로 강력한 부동산 정책들을 내놓기 시작했는데요.

 

분양가 상한제 전매제한 기간 3년~5년, 종합부동산세 신설, 양도세 실거래가 과세대상 확대 등 부동산과 관련된 다양한 규제들이 시행 개편됩니다.

 

이명박 정부 시절과 박근혜 정부로 오면, 글로벌 금융위기 공급 확대를 통한 가격 안정 정책, 취득세 감면, 양도소득세 완화 등 부동산 정책이 다시 완화되었던 시기입니다.

 

2차례의 대폭적인 부동산 규제 완화 정책으로 주택 시장은 다시 활성화되었습니다. 그러나 무리한 완화 정책 등으로 가정의 가격 부채 문제와 전세가 급등하고 주거환경의 불안정한 요인이 이때부터 대두되게 됩니다.

 

그동안 부동산 시장은 정권이 바뀔 때마다 각종 정책들로 부동산 시장의 완화와 규제를 반복하면서 부동산 시세를 잡기 위한 다양한 정책들을 내놓았던 사실을 알 수 있습니다. 단기적인 면에서 어느 정도 효과가 있지만 결국 현시점의 부동산 시세는 잡지 못하고 오히려 부동산을 상승시키는 요인으로 작용했다는 결과를 낳기도 했습니다.

 

"그래 정권이 바뀌면 다시 부동산 정책은 바뀌고 부동산 시세는 다시 상승할 거야"라는 인식은 정권이 바뀔 때마다 너무도 쉽게 180도 바뀌는 부동산 정책들을 쏟아내 만들어 낸 결과가 아닐 수 없습니다.

 

분양가 상한제 효과 및 부작용

과연 분양가 상한제는 집값을 하락시킬 수 있을까?

과거 2007년 서울 아파트 3.3m 2당 부동산 시세가 3157만 원이었던 것이 2014년 2720만 원으로 내려간 사례가 있습니다.

 

이 당시 여러 복합적인 요소가 있겠지만 전문가들 의견에 따르면 분양가 상한제를 실시하여 세제 개편안으로 부동산에 대한 투기 수요 감소 효과가 어느 정도 있었고 부동산 시세를 잡을 수 있었다는 사실인데요.

 

분양가 상한제가 실시된다는 소식에 부동산 실수요자들은 부동산을 살 적기인가에 대한 관심도 높아졌고, 청약 시장에 대한 관심도도 높아지고 있습니다.

 

 

실수요자 입장에서는 분양가 상한제가 실시되면 기존 분양가에서 약 10% 정도 싸게 살 수 있어 청약 열풍을 예고하고 있습니다.

 

실수요자의 '로또 청약'에 당첨된다고 하더라도 금융대책 등의 규제  등으로 일반 서민들은 부동산을 살수 있는 여력이 많지 않다는 것도 한계로 들 수 있습니다.

 

서울 주변 시세의 70%~80%로 아파트를 공급한다고 해도 현금으로 약 10억 정도 손에 들고 있어야 부동산을 살 수 있는데, 이 분양가 상한제만으로는 일반 서민들은 '그림의 떡'만 된다는 현실입니다.

 

반대로 청약에 당첨된 사람은 '로또를 받는 효과'로 청약 과열 현상을 불러올 수 있으며, 제값 주고 산 사람들은 오히려 억울한 수요자? 가 될 수도 있는 결과를 낳게 됩니다.

 

그러나 건설사, 재건축 재개발 회사들은 평당 3천만 원 받을 수 있던 부동산 시장이 2천만 원만 받게 된다는 우려 속에 난감을 표하고 있는 입장입니다.

 

공급자 입장에서 분양자 상한제가 실시된다면, 장기적으로 아파트 공급 감소로 이어질 수 있습니다. 이미 재개발 재건축 시공사들은 난색을 표하는 입장을 취하고 있고 공급을 중단하는 사태까지 발생한 곳도 있는데요.

 

건설사 수익이 감소하는 건축 회사들은 질 좋은 아파트를 생산해 내기 어렵고 부실공사 논란의 문제 등이 야기될 수 있을 것입니다.

 

또한 아파트 공급 감소 현상이 두드러져 아파트 가격이 오히려 상승할 수 있는 여지도 충분하다는 것이 전문가들 의견이 나오기도 하였습니다.

 

현재의 상한가 분양제와 제3신도시 지정 등 불완전하고 이리 갔다 저리 갔다 하는 정책들이 너무 단기적으로 추진하는데도 큰 부작용이 될 수 있습니다. 정책에 의해 확확 바뀌는 부동산 시세와 아파트 값은 결국 실수요자 입장에서 불안한 주거 주택 환경을 조성하기 때문입니다.

 

주택 가격 규제와 분양가 상한제에 앞서 주택 공급에 대한 대책도 함께 이루어져야 할 것이고, 장기적인 안목으로 부동산 안정화를 위한 정책들이 오히려 시급하지 않나 하는 개인적인 생각이 드네요.

 

부동산 시세를 잡는 것도 중요하지만 투기 수단으로 이용되는 부동산 투기 규제와 선분양 등의 해결책이 먼저 이루어져야 하지 않나 하는 생각도 해보게 됩니다.